Investissement Censi Bouvard : avantages et considérations clés

Les dispositifs fiscaux jouent un rôle fondamental pour ceux qui cherchent à maximiser leurs investissements. Le Censi-Bouvard, en particulier, attire l’attention des investisseurs avisés grâce à ses avantages fiscaux spécifiques. Destiné principalement aux investissements dans les résidences meublées non professionnelles, ce mécanisme permet de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en percevant des loyers réguliers.

Comme tout investissement, il présente des aspects à examiner attentivement. Les critères d’éligibilité, la gestion locative et la rentabilité à long terme sont des éléments essentiels à prendre en compte. Une compréhension approfondie de ces facteurs permet de tirer pleinement parti des opportunités offertes par le Censi-Bouvard.

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Comprendre le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard a été créé par Michel Bouvard et Yves Censi. Cet amendement de la Loi Scellier s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir des logements meublés dans des résidences services. Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat HT d’un logement neuf, et ce, jusqu’à une limite de 300 000 euros par an.

Les aspects fiscaux et financiers

Le dispositif Censi-Bouvard offre plusieurs avantages fiscaux :

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• Réduction d’impôt : 11 % du prix d’achat HT, répartis sur neuf ans.
• Récupération de la TVA : à hauteur de 20 % du prix d’achat.
• Régime BIC : les revenus locatifs sont faiblement imposés.

La réduction d’impôt est accordée à condition que le logement soit loué meublé pendant une durée minimale de neuf ans. Cette obligation de location doit être formalisée par un bail commercial signé avec un gestionnaire-exploitant.

Critères d’éligibilité

Pour bénéficier du Censi-Bouvard investissement, le logement doit être situé dans une résidence offrant au moins trois services parmi : accueil, petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison. Les types de résidences éligibles incluent les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et les résidences de tourisme.

Le dispositif ne s’applique pas aux logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), mais uniquement aux logements neufs ou en cours d’achèvement. Il nécessite un engagement locatif de neuf ans avec un gestionnaire-exploitant.

La Loi de finances 2022 a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022. Le Projet de Loi de Finances 2023 ne prévoit pas de prolongation, marquant ainsi la fin de ce dispositif.

Les avantages fiscaux et financiers du Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat HT d’un logement neuf, répartie sur neuf ans. Cela signifie que pour un investissement de 300 000 euros, la réduction d’impôt peut atteindre 33 000 euros, soit environ 3 666 euros par an.

Le dispositif autorise la récupération de la TVA à hauteur de 20 % du prix d’achat. Cette récupération est conditionnée par l’engagement de location meublée pendant une durée minimale de neuf ans. Par exemple, pour un bien acquis à 250 000 euros HT, la TVA récupérable s’élève à 50 000 euros.

Les revenus locatifs générés par ce type d’investissement sont faiblement imposés grâce au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime autorise la déduction de nombreuses charges, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les amortissements comptables, ce qui réduit considérablement l’assiette imposable.

Ces avantages fiscaux sont accessibles sous certaines conditions :

• Le logement doit être situé dans une résidence services offrant au moins trois services parmi accueil, petit-déjeuner, ménage et fourniture de linge de maison.
• Un bail commercial de neuf ans doit être signé avec un gestionnaire-exploitant.

La combinaison de ces avantages rend le dispositif Censi-Bouvard particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en diversifiant leur patrimoine immobilier.

Considérations clés avant d’investir

Avant de vous lancer dans un investissement Censi-Bouvard, certaines considérations sont à prendre en compte pour optimiser votre placement.

Type de logement

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique exclusivement aux logements situés dans des résidences services. Ces résidences peuvent être des EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), des résidences étudiantes ou des résidences seniors. Elles doivent offrir au moins trois services aux occupants : accueil, petit-déjeuner, ménage, et fourniture de linge de maison.

Engagement de location

Pour bénéficier des avantages fiscaux, un engagement de location de neuf ans est requis. Cela implique de signer un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant. Le logement doit être loué meublé, ce qui impose certaines contraintes en termes de gestion et de mobilier.

Conditions d’achat

Les logements éligibles doivent être neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Assurez-vous que l’opération respecte ces critères avant de vous engager.

Non-cumul des avantages fiscaux

Les avantages fiscaux du Censi-Bouvard ne sont pas cumulables avec d’autres dispositifs comme la loi Pinel ou le Denormandie. Prenez en compte cette limitation dans votre stratégie d’investissement.

• Applicable aux résidences services
• Engagement de location de neuf ans
• Logements neufs ou en VEFA
• Non-cumul avec d’autres dispositifs fiscaux

Gestionnaire-exploitant

La sélection du gestionnaire-exploitant est fondamentale. Ce dernier sera responsable de la gestion quotidienne du bien et du respect des conditions de location. Privilégiez un gestionnaire ayant une solide réputation et une expérience avérée dans la gestion des résidences services.