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Division d’un terrain constructible en deux : procédures et réglementations

Lorsqu’un propriétaire souhaite diviser son terrain constructible en deux parcelles distinctes, plusieurs étapes administratives et réglementaires doivent être respectées. Une demande de permis d’aménager est indispensable. Ce document, nécessaire pour lotir un terrain, est délivré par la mairie après vérification des règles d’urbanisme locales.

Le recours à un géomètre-expert s’avère souvent inévitable pour délimiter précisément les nouvelles parcelles. Cette étape garantit que la division respecte les dimensions minimales exigées par le plan local d’urbanisme. La mutation cadastrale et l’enregistrement au service de la publicité foncière officialisent la nouvelle configuration du terrain.

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Comprendre la division d’un terrain constructible

La division d’un terrain constructible, aussi connue sous le terme de division parcellaire, repose sur un cadre réglementaire strict. Plusieurs étapes sont à suivre pour transformer une parcelle unique en deux lots distincts. Une démarche qui peut intéresser aussi bien les particuliers que les promoteurs immobiliers.

Les étapes clés de la division

  • Certificat d’urbanisme opérationnel : Ce document, délivré par la mairie, informe sur les règles d’urbanisme applicables et la faisabilité du projet de division.
  • Bornage : Réalisé par un géomètre-expert, il permet de délimiter précisément les nouvelles parcelles.
  • Déclaration préalable de division : Obligatoire pour diviser un terrain en deux lots sans intention de construire.

La loi Alur a facilité ce processus en supprimant la superficie minimale pour la création de nouvelles parcelles, rendant ainsi plus accessible la division foncière.

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Documents et autorisations nécessaires

Selon le projet, différentes autorisations peuvent être requises :

  • Permis d’aménager : Nécessaire pour diviser un terrain en trois lots ou plus.
  • Permis de construire valant division : Indispensable si la division comprend un projet de construction de maisons.

La consultation du Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) est aussi recommandée pour garantir la sécurité et la durabilité du projet.

Rôles des acteurs impliqués

Divers acteurs interviennent dans le processus :

  • Géomètre-expert : Réalise le bornage et prépare les documents d’arpentage nécessaires.
  • Architecte des Bâtiments de France (ABF) : Peut influencer le projet par ses recommandations ou exigences.
  • Service urbanisme de la commune : Délivre les certificats et autorisations nécessaires.

Pour un accompagnement complet, des organisations comme Algar (ex Permettez-moi de construire) offrent des services d’accompagnement dans l’obtention des autorisations d’urbanisme.

Les démarches préalables à la division d’un terrain

La division d’un terrain en deux parcelles distinctes nécessite une série de démarches préalables incontournables. Ces démarches garantissent la conformité du projet aux réglementations en vigueur.

Obtention du certificat d’urbanisme opérationnel

Le certificat d’urbanisme opérationnel, délivré par la mairie, est une étape clé. Il fixe les règles en matière de construction, d’aménagement, et de division applicables à un terrain pendant 18 mois. Ce document informe sur la faisabilité du projet et les contraintes liées à la parcelle.

Réalisation du bornage

Le bornage, réalisé par un géomètre-expert, permet de délimiter précisément les nouvelles parcelles. Cette opération est fondamentale pour éviter les litiges de voisinage et garantir la légalité de la division. Le géomètre prépare aussi les documents d’arpentage nécessaires.

Déclaration préalable de division

Pour diviser un terrain en deux lots sans intention de construire, le dépôt d’une déclaration préalable de division est obligatoire. Ce document, à soumettre au service urbanisme de la commune, permet de vérifier la compatibilité du projet avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Consultation du Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN)

La consultation du Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) est recommandée pour garantir la sécurité et la durabilité du projet. Ce plan identifie les zones sujettes aux risques naturels (inondations, glissements de terrain, etc.) et impose des mesures spécifiques pour mitiger ces risques.
Le droit de préemption urbain peut s’appliquer. Ce droit permet à la commune d’acquérir en priorité le terrain pour réaliser des opérations d’aménagement dans l’intérêt général. Pensez à bien vérifier si votre parcelle est concernée par ce droit avant de lancer la procédure de division.

division terrain

La procédure administrative de division d’un terrain

Déclaration préalable de division

Pour diviser un terrain en deux lots sans intention de construire, déposez une déclaration préalable de division. Ce document, à soumettre au service urbanisme de la commune, vérifie la compatibilité du projet avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le délai de traitement est généralement d’un mois.

Permis d’aménager et permis de construire valant division

Si la division concerne trois lots ou plus, un permis d’aménager est requis. Ce permis encadre les aménagements nécessaires à la viabilisation des parcelles. Pour les projets intégrant la construction de maisons, un permis de construire valant division est nécessaire. Ce dernier combine les autorisations de division et de construction en une seule procédure.

Consultation des autorités compétentes

Le projet de division peut être influencé par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) si le terrain est situé dans une zone protégée. Les recommandations ou exigences de l’ABF doivent être intégrées au projet pour obtenir les autorisations nécessaires.

Accompagnement par des experts

Des services comme Algar (ex Permettez-moi de construire) offrent un accompagnement dans l’obtention des autorisations d’urbanisme. Ces experts en urbanisme facilitent les démarches et assurent la conformité des documents soumis.

Ordre des géomètres-experts

Le géomètre-expert, membre de l’Ordre des géomètres-experts, joue un rôle central dans la réalisation du bornage et la préparation des documents d’arpentage. Son expertise est indispensable pour garantir la légalité de la division parcellaire.

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